[CBC뉴스] 지방 미분양 주택 문제 해결을 위한 대안으로 총부채원리금상환비율(DSR) 규제 완화가 거론되지만, 이는 근본적인 해결책이 되지 못할 것이라는 분석이 나왔다. 한국금융연구원의 신용상 선임연구위원은 최근 발표한 보고서에서 지방의 미분양 주택 문제는 공급과잉과 높은 분양가로 인해 자산가치 상승 기대가 크게 꺾인 것이 주된 원인이라고 밝혔다.

보고서에 따르면, 2022년 이후 고금리의 장기화와 분양가 급등, 공급과잉 등의 영향으로 비수도권 및 수도권 일부 지역에서 미분양 주택이 증가하고 있다. 특히 준공 후에도 팔리지 않은 '악성 미분양' 주택은 비수도권을 중심으로 증가해, 올해 2월 말 기준으로 전체 미분양 주택의 33.7%를 차지하는 2만3천722호에 달했다.

연구원의 패널회귀분석 결과, 주택 공급 증가율과 재고 주택 가격 대비 신축 분양 가격 비율, 시장 금리 등이 미분양 주택 증가에 유의미한 영향을 미쳤다고 한다. 이는 주택공급 과잉과 높은 분양가가 비수도권 미분양 주택 증가의 주요 원인임을 시사한다.

신 연구위원은 "지방 미분양과 악성 미분양 증가의 주된 원인이 공급과잉과 고분양가로 인해 자산가치 상승 기대가 크게 꺾인 데 있음을 고려하면, DSR 규제 완화가 유효한 주택 수요로 연결되는 효과는 매우 제한적일 것"이라고 강조했다.

금융감독원의 2024년 말 기준 '지역별 주담대 평균 DSR 현황'에 따르면, 6대 광역시 주담대 보유 가구의 평균 DSR은 28.83%로, 울산의 경우에도 27.65%로 정부 규제 비율인 40%를 밑돌고 있다. 이는 지방 미분양 증가와 자금조달 상의 규제 연관성이 크지 않음을 시사한다.

신 연구위원은 "DSR 규제 완화는 DSR 제도의 본래 목적인 상환능력 범위 내 대출 원칙을 훼손할 뿐 아니라, 정책 일관성 차원에서도 시장에 잘못된 신호를 줄 수 있다"고 지적했다. 그는 지방 미분양과 프로젝트파이낸싱(PF) 부실화 문제 해결을 위해서는 건설사의 자구노력을 전제로 한 PF 사업 정상화와 지역별로 특화된 공급관리 대책이 우선돼야 한다고 강조했다.

아울러 지방 부동산 시장을 활성화하려면 거점도시 육성을 통한 교통망, 병원, 교육 등 인프라 확충과 특화 산업 육성을 통한 일자리 창출이 근본 해법이 될 것이라고 덧붙였다. 이러한 인프라와 산업 기반이 뒷받침되어야만 지방 부동산 시장의 근본적인 활성화가 가능하다는 것이다.

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▮ CBC뉴스ㅣCBCNEWS 허연하 기자